שוק הדירות בישראל להשתתף או להישאר על הגדר 

משבר דירוג האשראי האמריקאי, משבר כלכלת גוש האירו, הורדת שיעור המימון במשכנתאות הניתן ע"י הבנקים בישראל, המחאה החברתית, העלייה בתשומות הבניה, ירידת הריבית, העלייה בביקוש לדירות קטנות, פרסום דו"ח השמאי הממשלתי, גל הפיטורים הצפוי, כולם ועוד פרמטרים הובילו את רוכשי הדירות בישראל "לשבת על הגדר", השאלה היא; עד מתי כדאי לשבת על הגדר -

רגש; החשש כי המשבר הכלכלי העולמי הקרב יכה קשות גם בשוק הישראלי מייצר תחושה בציבור הרוכשים כי מוטב להימנע מהשקעות בטווח הקרוב שכן יתכן וכי בתי האב בישראל יהיו זקוקים לרזרבות בחשבון הבנק שלהם.

בשבועות האחרונים השיח הער ביותר מתנהל על המשבר הצפוי ובניסיון לאמוד את עוצמת פגיעתו בשוק הישראלי, ומשם הניסיון הוא לצפות עד כמה נמוך ירד שוק הנדל"ן בתקווה לחזות את נקודת הכניסה האופטימאלית למשקיע בודד.

מאקרו; גוש האירו כבר שנים רבות נסמך על כלכלתן היציבה של מספר מדינות מובילות בגוש ובראשן גרמניה, אך הלך הרוח האירופי מעיד כי לא לעולם חוסן ועפ"י מרקל וסרקוזי בפגישתם בפסגת ה-G20 בנובמבר יתכן ויוון תאלץ לעזוב את גוש האירו לטובת יציבותו.

ההשלכות של הורדת דירוג האשראי של ארה"ב ע"י סוכנות דירוג האשראי סטנדרד אנד פור'ס (S&P) בתחילת חודש אוגוסט ישפיעו על הרזרבות של בנק ישראל, ריבית בנק ישראל ועל היצואנים.

משבר סאב פריים בישראל; בנק ישראל פרסם לאחרונה כי קיים חשש כי בעת מימוש יהיה שווי החוב גבוה משווי הנכסים ולכן צומצם היקף המשכנתאות במימון הגבוה בחודש אוקטובר. סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל, פועל להגבלת האשראי שניתן לרוכשי הדירות וליזמים בתחום הנדל"ן. בתגובה, הבנקים המלווים את היזמים ואת הרוכשים מבצעים שומות זהירות להלוואות המתבקשות ובכך מקשים על ביצוע העסקאות ולמעשה מקטינים את היצע הדירות שיוביל לעליית מחירים.

-

חברות הבנייה; באוקטובר נמכרו 1,057 דירות חדשות המהוות ירידה של 35% בהשוואה לממוצע החודשי של תשעת החודשים הקודמים שעמד על 1,619 דירות.

חברות הבנייה המציגות חזית אחידה בהתנהלותן מול הרוכשים, בוחרות להעמיד הנחות מצומצמות, בהצגתן את השיהוי ברכישות כאפיזודה חולפת, מוצאות עצמן במשבר תזרים מזומנים אשר יפגע בכולן וקשות בקטנות שבהן.

טייקוני הנדל"ן; יצחק תשובה (דלק נדל"ן) נוחי דנקנר (איי די בי חברה לאחזקות) לב לבייב (אפריקה ישראל להשקעות) שלושתם, כל אחד ובעיות חברות הנדל"ן אשר בבעלותו, מבהירים למשקיע הבודד כי השקעה בנדל"ן בשוק הישראלי, בין אם כמשקיע בודד ובין אם ע"י רכישת מניות בחברות המניות לעיל אינה בטוחה כפי שנהוג היה לחשוב בעבר על עולם הנדל"ן.

נעשה ונשמע; חוק הוד"לים (ועדות דיור לאומיות) שאמור לשחרר 50,000 יח' התקועות בוועדות התכנון לא הולך לפתור את בעיית ההיצע בתקופה הקרובה וחברות הבניה נמנעות מלהעניק הנחות גדולות ובאותו זמן מדברות על עליית מחירים קרובה, אז מה לעשות ?

למשקיע היחיד שיש לו למעלה מ- 40% (אחוז מומלץ בביצוע מו"מ מול הבנק בלקיחת משכנתא) משווי הנכס כהון עצמי פנוי להשקעה מומלץ להמתין ולבחון את המבצעים שיוצעו ע"י חברות הבנייה המובילות החל מ- 15.1.2012 (הערכה היא כי עד מועד זה יצברו חברות הבנייה מלאי דירות ומחסור בהכנסות שלא יותירו להן ברירה אלא להוזיל מחירים באופן משמעותי), זאת בתנאי שהמשקיע לא יצטרך למשוך את הכספים בתקופה הקרובה. נראה כי בהתאם למפורט לעיל צפויה ירידה נוספת במחירי הדירות החדשות המוצעות ע"י חברות הבנייה הגדולות לפני שהמגמה תיעצר. 

 עדכון אוגוסט 2012 - מכיווון והממשלה לא הצליחה לקרר את השוק ע"י הגדלת היצע הדירות למגורים, הרוכשים לא יכולים לשבת עוד על הגדר והם פוקדים את הבנקים למשכנתאות בבקשות לאישור משכנתאות לרכישת דירות.